Locazione appartamenti uso turistico Comune di Jesolo

Le locazioni turistiche sono attualmente escluse dall’ambito della riforma degli affitti abitativi e valgono perciò le regole del codice civile e, per la parte amministrativa, i regolamenti predisposti dalle Regioni. Qualsiasi contratto di locazione, compreso quello turistico, deve avere la forma scritta, anche se di durata limitata a pochi giorni, a pena di nullità.

Le locazioni turistiche sono attualmente escluse dall’ambito della riforma degli affitti abitativi e valgono perciò le regole del codice civile e, per la parte amministrativa, i regolamenti predisposti dalle Regioni. Qualsiasi contratto di locazione, compreso quello turistico, deve avere la forma scritta, anche se di durata limitata a pochi giorni, a pena di nullità.

Tuttavia nella realtà buona parte delle locazioni turistiche, soprattutto quelle brevi e quelle stipulate dal proprietario, senza l’assistenza di una agenzia immobiliare, sono quasi sempre verbali. Questo perché nessuna delle parti coinvolte ha interesse a richiedere al Tribunale la nullità del contratto.

Se la durata del contratto supera un mese, diviene necessaria la registrazione e diviene più che mai indispensabile la forma scritta, per evitare le sanzioni fiscali.

Tipologie di contratto

Proprietario e inquilino possono stabilire concordemente tutte le condizioni che regolano la locazione. Alcune associazioni di categoria, come Confedilizia, hanno redatto dei modelli tipo di contratto da utilizzarsi per soddisfare esigenze di locazione turistica.

È indispensabile specificare nel contratto i motivi che hanno indotto le parti a stipulare l’atto; le esigenze turistiche comprendono tutte quelle sorte in occasione di un viaggio o di un soggiorno per svago, per villeggiatura, per cura, per istruzione, per interessi religiosi.

Con il “contratto tipo per le locazioni brevi vacanze” si regolano le locazioni di durata media ovvero da 10/15 giorni ad un mese massimo. Nel contratto sono presenti, tra l’altro, clausole specifiche relative alla disdetta del contratto, all’entità delle spese accessorie e all’utilizzo degli spazi accessori, se esistenti (cantina, autorimessa, posto macchina).

Con il “contratto tipo per locazioni ad uso villeggiatura” si regolano le locazioni lunghe ovvero di durata superiore ad un mese. Nel contempo sono presenti, fra l’altro, clausole dettagliate sulle modalità di pagamento del canone, sul deposito cauzionale, ecc..

Del “contratto tipo per locazioni week-end” non accenniamo in quanto non previsto dalla nostra normativa Regionale.  

Sul contratto di locazione deve essere apposta marca da bollo di euro 16,00 ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe. Se il contratto deve essere registrato, l’imposta di registro è a carico delle parti per metà ciascuna.

Le imposte di registro e di bollo non sono dovute in caso di applicazione del regime fiscale della “cedolare secca” sugli affitti.

Regolamentazione delle Regioni,  Province e Comuni

Le Regioni italiane e le Province autonome di Trento e Bolzano hanno varato alcune norme di regolamentazione delle locazioni extra alberghiere.

Per esempio la Regione Veneto limita la durata minima della locazione ad una settimana e la durata massima a sei mesi. Sempre nel Veneto è vietato ad un singolo proprietario di locare direttamente più di quattro unità immobiliari ad uso vacanze senza aprire partita IVA.

Altra prescrizione è quella che impone ai proprietari di segnalare al Comune l’intenzione di locare a fini turistici, elencando anche i periodi di attività.

Inoltre alla Provincia vanno segnalate le rilevazioni statistiche delle presenze.

Attestato di prestazione energetica (APE)

Il D.L. 63/2013 ha previsto che l’attestato di prestazione energetica degli edifici (APE) deve essere rilasciato per gli edifici o le unità immobiliari costruiti, venduti o locati ad un nuovo locatario e per gli edifici pubblici o aperti al pubblico di superficie superiore a 500 metri quadri (dal 2015, superficie ridotta a 250 metri quadri). Inoltre, gli edifici di nuova costruzione e quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti, sono dotati di un attestato di prestazione energetica prima del rilascio del certificato di agibilità. Nel caso di nuovo edificio, l’attestato è prodotto a cura del costruttore, mentre negli altri casi l’onere grava sul proprietario dell’immobile. L’APE è normalmente riferito ad una unità immobiliare; può essere riferito a più unità immobiliari (facenti parte di un medesimo edificio) solo qualora esse abbiano la medesima destinazione d’uso, la medesima situazione al contorno, il medesimo orientamento e la medesima geometria e siano servite, qualora presente, dal medesimo impianto termico destinato alla climatizzazione invernale e, qualora presente, dal medesimo sistema di climatizzazione estiva. L’APE ha una validità temporale massima di dieci anni a partire dal suo rilascio (a condizione che gli impianti esistenti siano a norma e correttamente manutenuti) ed è aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare.

Alla data odierna risulta esserci ancora confusione sull’obbligatorietà o meno dell’allegazione del certificato ai contratti di locazione di singole unità abitative, finchè il tutto non viene chiarito in modo univoco la prassi è quella di allegare l’attestato APE ai contratti sottoposti a registrazione. Si raccomanda in ogni caso di inserire nei contratti di locazione clausola con la quale il conduttore dà atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici.

Tassa di soggiorno Comune di Jesolo

Nel sito del Comune di Jesolo viene testualmente riportato: “L’imposta di soggiorno della Città di Jesolo è stata istituita con deliberazione del Consiglio Comunale n. 32 del 28 marzo 2013, in base alle disposizioni previste dall’art. 4 del Decreto Legislativo 14 marzo 2011 n. 23. Sono tenute a pagare l’imposta di soggiorno le persone che dal 15 giugno al 15 settembre pernottano nelle strutture ricettive presenti nel territorio del Comune di Jesolo (come definite dalle Legge Regionale in materia di turismo e in materia di attività agroturistica), fino ad un massimo di sette pernottamenti consecutivi. Il gestore della struttura ricettiva incassa l’imposta dal turista e rilascia ricevuta di avvenuto pagamento. Nel rispetto delle disposizioni previste dall’articolo 4 del D. Lgs 23/2011, l’elenco degli interventi finanziati con l’imposta di soggiorno sarà parte integrante del bilancio di previsione e del bilancio.”

Per la stagione estiva 2013 la tariffa giornaliera era di € 0,40 a persona, pagata quindi per i primi 7 giorni di locazione per il periodo compreso tra il 15 giugno ed il 15 settembre. Il gestore che incassa la tassa di soggiorno è tenuto a riversarla  e a rendicontare al Comune il relativo incasso entro il giorno 15 del mese successivo al mese oggetto di flusso. Il versamento deve avvenire su apposito conto corrente di tesoreria del Comune di Jesolo, con bonifico bancario o pagamento diretto da effettuare presso gli sportelli del Comune stesso. Il rendiconto dovrà essere effettuato con una dichiarazione mensile su apposito modulo definito dagli uffici comunali presentando le quietanze dell’incasso della tassa e le schedine di notifica o eventualmente il contratto sottoscritto tra le parti.

Per non sbagliare …. 

Per chi non lo avesse ancora fatto l’anno scorso o in anni precedenti, è necessario presentare al Comune il MODULO SCIA per comunicare l’inizio dell’attività ricettiva turistica di unità abitative ammobiliate.(**)

Compilare il MODULO “comunicazione dell’attrezzatura e dei prezzi per l’anno” da presentare all’APT. (**)

Compilare “MODULO ISTANZA PER L’AUTORIZZAZIONE ALLA TRASMISSIONE TELEMATICA DEI DATI DI PERSONE ALLOGGIATE” da presentare alla Questura. Dopo circa 15 giorni arriva al domicilio del locatore la password per compilare le schedine di notifica via web. Nel periodo di attesa della password è possibile compilare il modulo cartaceo presso la Questura. (**)     

N.B. questa richiesta di autorizzazione alla Questura non è necessaria se per tutti gli appartamenti locati ci sono sempre e soltanto contratti di locazione registrati.

Dopo circa una settimana dalla presentazione del Modulo all’APT è possibile compilare il “MODULO DI ADESIONE AL SERVIZIO DI TRASMISSIONE DELLE RILEVAZIONI STATISTICHE” e spedirlo al Settore Turistico della Provincia di Venezia via fax al numero indicato nel modulo. Arriverà via mail la password per compilare i moduli on-line, i quali hanno finalità esclusivamente statistiche. (**)

Per le locazioni superiori ai 30 giorni è obbligatorio redigere un contratto e registrarlo all’Agenzia delle Entrate. Nel caso vengano stipulati più contratti di locazione con durata inferiore ai 30 giorni allo stesso conduttore, bisogna sommare la durata di ogni singolo contratto e l’obbligo di registrazione deve essere verificato sulla durata complessiva. Per le locazioni inferiori ai 30 giorni non è obbligatoria la stesura di un contratto ma è vivamente consigliata. (**)

Si ricorda che non possono essere incassati canoni di locazione in contanti per somme superiori ad euro 999,99. Con una nota del Dipartimento del tesoro del 5 febbraio 2014 viene chiarito che per conservare traccia delle transazioni in contante intercorse tra locatore ed inquilino, si ritiene idonea una prova documentale, che potrebbe consistere in una semplice ricevuta di pagamento.

(**) Lo studio ha disponibili i fac simili relativi ad ogni singolo adempimento, pertanto chi fosse interessato è pregato di fissare un incontro.