Bonus edilizi. Slalom nel 2024

di Alessandro Boatto
01 Dicembre 2023

La fine del superbonus complica il quadro delle agevolazioni edilizie.
Condomini e villette ora sono chiamati ad affrontare nuove sfide, per massimizzare il proprio risparmio fiscale.

La situazione nel 2024

Restano a disposizione infatti tutti i bonus ordinari, ma il loro intrecciarsi con la coda del superbonus, anche solo parzialmente, comporta risvolti pratici che impongono di “tarare” le varie agevolazioni le une con le altre, analizzando da vicino la propria situazione per evitare di perdere delle opportunità.
Dal 1° gennaio 2024, molti contribuenti dovranno ricorrere ai bonus ordinari o a un superbonus con aliquota ridotta.
Infatti, gli edifici unifamiliari (cosiddette villette) che non terminano i lavori entro fine anno, vedranno la strada del superbonus del tutto sbarrata, mentre i condomini dovranno “accontentarsi” di un vantaggio fiscale ridotto, perché nel 2024 l’aliquota della detrazione crollerà al 70%.
Niente paura.
Il nostro ordinamento è ricco di agevolazioni fiscali edilizie anche molto vantaggiose, trascurate negli ultimi anni, all’ombra del superbonus.

I casi a cui prestare attenzione

Sono molti i “cortocircuiti” che nella pratica possono verificarsi, e che rischiano di rendere le alternative al 110% meno convenienti del previsto.
Alcune attenzioni tecniche possono però aiutare a sciogliere i nodi, e il primo passo è rappresentato proprio dal comprendere cosa cambierà con l’inizio del nuovo anno.
I condomini, ad esempio, non subiranno come unica ripercussione un semplice décalage della percentuale di detrazione, ma si troveranno tra le mani anche un’agevolazione a volte meno vantaggiosa di quelle ordinarie, le cui aliquote risulteranno paradossalmente più alte di quelle super.
I proprietari di edifici unifamiliari, invece, che programmavano di accedere al super-sismabonus eseguendo lavori che non garantiscono un salto di classe di rischio sismico, potrebbero ora trovarsi a dover variare i progetti al fine di rientrare nel sismabonus ordinario, che, a differenza del superbonus, richiede detto salto per accedere alle sue percentuali più alte.

Condomini con sismabonus penalizzato

Un chiaro segno della complessità del nuovo quadro riguardo il superbonus, è rappresentato dal suo “accavallarsi” con il sismabonus.
Per gli edifici di tipo condominiale, infatti, il superbonus sopravviverà per altri due anni ma al 70% per le spese sostenute nel 2024 e al 65% per quelle effettuate nel 2025.
Con l’avvicinarsi imminente di queste percentuali ridotte, il superbonus si livellerà, in un certo senso, con le detrazioni ordinarie.
È proprio questo il caso dei lavori che comportano la riduzione del rischio sismico degli edifici.
Questo tipo di interventi, in generale, può accedere al sismabonus, una detrazione la cui versione ordinaria ne fissa l’aliquota in base al tipo di risultato raggiunto.
L’agevolazione è, cioè, al 70% (75% per i condomini) se i lavori consentono il salto a una classe di rischio inferiore, ma sale all’80% (85% per i condomini) se detto salto di classe è doppio.
All’interno di tale disciplina ordinaria, si è inserito il superbonus, maggiorandone la percentuale di detrazione base al 110% .
Ciò significa, in estrema sintesi, che un condominio che non conclude i lavori di miglioramento sismico entro il 2023, finendo per esempio la sua corsa nel 2024, dovrà “scontare” le spese sostenute nel 2024 con il super-sismabonus, cioè al 70%, mentre paradossalmente il sismabonus ordinario arriva sino all’85% per i condomini.
La questione emerge con ancor più evidenza se si considera che l’Agenzia delle entrate ha più volte espresso un orientamento in base al quale chi possiede i requisiti per accedere al superbonus, non può a esso preferire il suo corrispondente bonus ordinario.

Gli intrecci con l’Ecobonus

Per quanto riguarda gli interventi di efficientamento energetico, si presenta un problema simile a quello appena delineato.
La differenza tra la percentuale di detrazione super che si applicherà ad essi nel 2024 e l’aliquota ordinaria è infatti minima.
Con l’inizio del nuovo anno, si passa, cioè, a un super-ecobonus al 70%, contro il 50-65% di aliquota prevista per l’ecobonus ordinario.
Per quanto lo scarto tra i due appaia minimo e per quanto, dunque, rimanga numericamente più vantaggioso il super-ecobonus, bisogna però considerare che l’accesso alla maxi-detrazione comporta maggiori complicazioni operative rispetto all’ecobonus.
La sua versione super, infatti, richiede che i lavori comportino un doppio salto di classe energetica, da certificare secondo le procedure legalmente individuate, a carico dei tecnici asseveratori.
Inoltre, il superbonus è detraibile in un numero minore di annualità rispetto all’ecobonus, ovvero in 4 rate annuali di pari importo anziché 10, un elemento particolarmente importante da tenere a mente, perché una detrazione più lunga permette anche a chi ha minore capienza fiscale di tradurre il bonus in un beneficio concreto.

Villette senza salto di classe sismica

Un altro caso emblematico in cui il sismabonus si accavalla in maniera delicata con le ultime battute del superbonus riguarda direttamente i lavori sulle villette.
Cosa accade, cioè, in relazione agli edifici unifamiliari che sono partiti con lavori pensati in chiave superbonus e che finiranno la loro corsa nel 2024 con il regime ordinario?
Dal punto di vista fiscale, infatti, la risposta è relativamente semplice: le spese sostenute entro l’anno vanno distinte da quelle pagate nel successivo, cioè nel 2024, e lo sconto del superbonus si applicherà solo alle prime.
Per il 2024, invece, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che tali edifici potranno comunque accedere, se lo vogliono, alle detrazioni ordinarie per tutti quegli interventi che verranno eseguiti nel 2024.
È proprio qui che, dal punto di vista tecnico, si aprono però alcune questioni interpretative molto spinose.
Per quanto riguarda gli interventi di riduzione del rischio sismico, infatti, è stata introdotta con il superbonus una forte semplificazione.
Infatti, se come detto il sismabonus ordinario si applica agli edifici non condominiali nelle sue percentuali più alte solo se ai lavori consegue un singolo (70%) o doppio salto (80%) di classe di rischio sismico, tale regola non si applica alla sua versione super, della cui maxi-aliquota si può fruire anche in assenza di detto salto.
Dunque, sono stati ammessi all’agevolazione maggiorata anche i cosiddetti interventi locali, come la sostituzione di parapetti e di cornicioni, cioè opere semplici, localizzate in punti specifici dell’edificio e poco invasive. Sono tanti i cantieri avviati con questo approccio, ma tra circa un mese il superbonus per le villette sparirà, lasciando aperto il dubbio su come trattare questi interventi che, in regime di sismabonus ordinario, non sono ammessi all’agevolazione più alta poiché non determinano alcun salto di classe.
In assenza di risposte ufficiali in materia, l’unica strada praticabile in questo caso per accedere a un regime di detrazioni conveniente anche nel 2024, è quella di introdurre delle varianti ai progetti o di accontentarsi di altre agevolazioni meno vantaggiose, come il cosiddetto bonus ristrutturazioni, con percentuale al 50%.