Locazioni brevi: contratti di mandato con agenzie d’intermediazione

L’estate ormai è alle porte e con essa diventa sempre più frequente il ricorso alla disciplina delle locazioni brevi che semplifica la gestione della locazione turistica, soprattutto durante la stagione estiva.Come già detto in passato, con il termine “locazioni brevi” ci si riferisce a quei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, che hanno una durata non superiore a 30 giorni, conclusi da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, per i quali non vi è obbligo di registrazione.

Ricordiamo che, dal 1° gennaio 2021, la platea dei potenziali beneficiari di questa disciplina si è ristretta: la disciplina delle locazioni brevi è applicabile “solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta”, in quanto, in caso di superamento del suddetto limite, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale con tutti gli obblighi che ne conseguono (apertura partita Iva e differente calcolo della base imponibile su cui versare le imposte).

Vista la complessità della materia, diversi proprietari di immobili decidono di affidarsi alle agenzie di intermediazione presenti nel territorio, al fine che si occupino per loro conto della gestione delle locazioni degli immobili di proprietà.

In particolare, tra il proprietario dell’immobile e l’agenzia d’intermediazione immobiliare viene normalmente stipulato un contratto di mandato che consente all’agenzia di gestire la locazione dalla A alla Z, compreso, in certi casi di seguito esaminati, l’incasso dal locatore del canone pattuito.
In base alla tipologia di contratto di mandato prescelta, la gestione “pratica” è differente.

Nel contratto di mandato con rappresentanza il mandatario, nel nostro specifico caso l’agenzia immobiliare, agisce in nome e per conto del mandante, cioè del proprietario, quindi ogni qual volta l’agenzia concluda un contratto di locazione con un terzo è come se fosse lo stesso mandante a farlo.

Ma nella pratica come funziona?

Dal punto di vista contabile sarà direttamente il proprietario dell’immobile ad emettere, se soggetto passivo IVA, una fattura di vendita intestata all’inquilino con IVA al 10% o in regime di esenzione e l’agenzia d’intermediazione immobiliare resta, per quanto riguarda la fatturazione, “in sordina” agli occhi del locatore.

La stessa emetterà infatti una fattura per la sua provvigione direttamente al proprietario dell’immobile (con aliquota ordinaria al 22%) con le tempistiche e le modalità stabilite nel contratto stipulato tra le parti. 

Nel caso in cui la tipologia di contratto scelto fosse quella del mandato senza rappresentanza, l’agenzia, nel momento in cui stipula i contratti con il consumatore finale, opera solo per conto del proprietario, ma non in suo nome. In altri termini, tutti gli effetti giuridici dell’operazione posti in essere ricadranno sull’agenzia stessa.

Dal punto di vista pratico, sarà l’agenzia stessa ad emettere fattura nei confronti dell’inquilino per il valore complessivo della locazione. Il rapporto tra proprietario dell’immobile e agenzia sarà regolato attraverso l’emissione da parte del proprietario, se soggetto passivo IVA, di una fattura di vendita intestata all’agenzia immobiliare (sempre con IVA al 10%).Nel caso in cui, invece, il proprietario fosse un privato (senza partita IVA), l’operazione è esclusa da IVA per mancanza del presupposto soggettivo del tributo.

Ricordiamo infine che il regime IVA naturale da applicare alle locazioni di immobili abitativi è l’esenzione ai sensi dell’art. 10 c. 1 n. 8 del D.P.R. 633/72, salva la possibilità di optare per l’imposizione IVA.

Se la locazione, invece, si configurasse come alberghiera (quindi qualora la gestione dell’immobile seppur abitativo fosse gestita in forma imprenditoriale), va applicata l’IVA al 10% ai sensi dell’art. 6, L. 217/83.

Qualora aveste bisogno di aiuto su questi temi, lo Studio è a Vostra disposizione.