Locazioni brevi: cosa cambia dal 2021

Le “locazioni brevi” sono quei contratti di locazione di immobile ad uso abitativo, che hanno una durata non superiore a 30 giorni, conclusi da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, per i quali non vi è obbligo di registrazione.La locazione deve riguardare unità immobiliari appartenenti alla categoria catastale da A1 ad A11 (escluso A10).

La Legge di bilancio 2021, intervenendo su questa disciplina, ne ha modificato alcune caratteristiche.
In particolare, dal 01.01.2021, viene introdotta una presunzione in base alla quale la disciplina delle locazioni brevi è applicabile “solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta”.

Nel caso in cui il proprietario destini alla locazione un numero superiore a 4 di unità abitative l’attività si considera, di conseguenza, svolta in forma imprenditoriale.

Oltre al carattere peggiorativo della norma che, tra le altre cose, restringe il campo in cui è possibile usufruire del solitamente vantaggioso regime fiscale della cedolare secca (imposta sostitutiva del 21% in luogo della tassazione ordinaria), emergono alcune ulteriori perplessità:

• la presunzione opera nel caso in cui il contribuente “destini” alla locazione più di 4 unità. Di conseguenza chi possiede 5 appartamenti destinati alla locazione di cui solo 2 locati nel periodo d’imposta, svolge comunque l’attività in forma d’impresa?
• se da un periodo d’imposta all’altro, il numero di appartamenti destinati alla locazione varia, il contribuente potrebbe acquisire o perdere lo status di imprenditore, variando di conseguenza il regime fiscale da adottare?

Come al solito, si attendono chiarimenti.
Una cosa è certa.
Per i proprietari con più di 4 unità abitative destinate alla locazione è necessario attivarsi immediatamente.