Locazioni brevi: dal 2026 cambia la soglia di imprenditorialità

Con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2026, il legislatore è intervenuto nuovamente sulla disciplina delle locazioni brevi, modificando in modo rilevante i criteri per distinguere l’attività svolta in forma privata da quella esercitata in forma imprenditoriale.

Prima della recente modifica normativa, l’art. 1, comma 595, della Legge n. 178/2020 prevedeva che la presunzione assoluta di imprenditorialità scattasse solo nel caso in cui, nel corso dello stesso periodo d’imposta, fossero destinati alla locazione breve più di quattro appartamenti.

Entro tale limite, l’attività poteva essere svolta da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa, beneficiando della disciplina prevista dall’art. 4 del DL 50/2017, inclusa la possibilità di applicare la cedolare secca.

La Legge di Bilancio 2026, con l’art. 1, comma 17, della Legge n. 199/2025, ha modificato tale assetto, riducendo sensibilmente la soglia e restringendo l’ambito applicativo del regime fiscale agevolato.

La nuova soglia: massimo due appartamenti

A partire dal periodo d’imposta 2026, la presunzione di imprenditorialità scatta quando il contribuente destina alla locazione breve più di due appartamenti nello stesso periodo d’imposta.

In tali casi, l’attività si considera svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 c.c., con conseguente esclusione dal regime delle locazioni brevi.

Cosa comporta la presunzione di imprenditorialità

Il superamento della soglia comporta l’impossibilità di applicare la disciplina fiscale delle locazioni brevi e, in particolare, della cedolare secca.

Il reddito derivante dall’attività dovrà quindi essere qualificato come reddito d’impresa, con i conseguenti obblighi fiscali, IVA e contributivi previsti dall’ordinamento.

Come si contano gli appartamenti

Ai fini del calcolo della soglia:

• la locazione di più stanze dello stesso appartamento, anche con contratti diversi, rileva come un solo appartamento;
• la durata dei contratti non è rilevante: anche locazioni di pochi giorni incidono sul conteggio;
• i contratti di locazione ordinaria (4+4 o 3+2) restano esclusi;
• gli immobili locati tramite intermediari o piattaforme online rientrano nel computo;
• la verifica va effettuata con riferimento al singolo contribuente e non al singolo immobile.

Conclusioni

La riduzione della soglia da quattro a due appartamenti rappresenta un deciso cambio di rotta nella regolamentazione delle locazioni brevi.

Dal 2026, anche attività di dimensioni contenute possono essere automaticamente qualificate come imprenditoriali.

Per questo motivo, diventa fondamentale pianificare con attenzione la gestione degli immobili e valutare preventivamente gli effetti fiscali delle scelte adottate.